راهکارهای کاهش بهای مسکن در کشور

به گزارش اقتصادناب، «فرشید پورحاجت » افزود: هرچه میزان سرمایه گذاری در بخش ساخت وساز کشور بیشتر شود و انجام پروژه های مشارکتی با انبوه سازان مسکن افزایش یابد، قیمت مسکن کاهش بیشتری می یابد.
وی با بیان اینکه معمولا دستمزدها و قیمت مصالح ساختمانی در حوزه ساخت و ساز از اقتصاد کلان تبعیت می کنند، گفت: هرچند که این دو مولفه در تعیین قیمت مسکن موثرند، اما این دو عامل، تابع وضعیت اقتصادی کلان کشور هستند و ممکن است تاثیر دستمزدها بر قیمت مسکن در نقاط مختلف کشور متفاوت باشد.

۶۰ درصد قیمت مسکن در تهران به هزینه زمین اختصاصدارد
دبیرکانون انبوه سازان مسکن ایران تاکید کرد: در برخی از شهرها تاثیر قیمت زمین بیش از ۱۰ درصد است، اما در تهران تاثیر قیمت زمین بر قیمت آپارتمان به طور متوسط بیش از ۶۰ درصد است.
پورحاجت گفت: بررسی ها نشان می دهد بدون احتساب قیمت زمین، به طور متوسط ۴۰ درصد قیمت آپارتمان در تهران به سایر عوامل بستگی دارد.

وی با بیان اینکه بازار مسکن در سال ۹۸ شاهد رکورد تورمی خواهد بود، گفت: بزرگترین مشکل ما در بازار مسکن جهش قیمت ها در سال ۹۷ و کاهش قدرت خرید مردم بود که سبب شده خرید و فروش مسکن در بازار روند نزولی طی کند.
به گزارش ایرنا ، بانک مرکزی در آخرین گزارش معاملات مسکن در بهمن سال ۹۷ اعلام کرد: اگرچه گران شدن مسکن باعث شده تا خریداران بیشتری از این بازار خارج شوند و تعداد معاملات در ۱۱ ماهه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۲۳.۵ درصد کاهش پیدا کند اما همچنان خریداران باقیمانده به خرید خانه های متراژ پایین تمایل دارند.
بر اساس آمار بیش از ۳۰ درصد معاملات صورت گرفته در بهمن مربوط به خانه هایی با متراژ ۵۰ تا ۷۰ متر مربع بوده است و بعد از آن خانه های ۷۰ تا ۸۰ متر و خانه های ۴۰ تا ۵۰ متر قرار گرفته اند.
آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد ۵۷.۳ درصد از معاملات مسکن در بهمن سال ۹۷ مربوط به واحدهایی با متراژ کمتر از ۸۰ متر مربع بوده است.
خریداران همچنین بیشتر به سمت آپارتمان هایی با قیمت متوسط هر متر مربع ۵ تا ۶ میلیون تومان رفته اند و در مجموع ۵۸.۹ درصد از معاملات با قیمتی کمتر از میانگین ۹ میلیون و ۹۸۰ هزار تومان انجام شده است و ۴۷.۷ درصد از معاملات، ارزشی کمتر از ۶۰۰ میلیون تومان داشته اند.

ادامه رشد بهای اجاره مسکن
بانک مرکزی در گزارشی اعلام کرده است: در بازار اجاره همچنان شیب رشد قیمت ها مثبت است و اجاره مسکن در شهر تهران در بهمن ۹۷ حدود ۲۰.۴ درصد رشد را نشان می دهد. این در حالی است که رشد اجاره بها برای کل مناطق شهری کشور رقمی در حدود ۱۷.۵ درصد است.
تا مهر سال ۹۶، اجاره بهای مسکن رشد بیشتری نسبت به قیمت مسکن داشت اما از آن زمان و با آغاز نوسان های اقتصادی در دی ماه ۹۶، قیمت مسکن با شتاب بیشتری نسبت به اجاره بها بالا رفت.

مردم توان خرید مسکن را ندارند
دبیرکانون انبوه سازان مسکن ایران اظهارداشت: متاسفانه به علت کاهش ارزش پول ملی قیمت مسکن به گونه ای افزایش یافته که مردم توان خرید مسکن را ندارند و در حال حاضر شرایط مناسبی برای انجام سرمایه گذاری در حوزه ساخت و ساز نداریم.
پورحاجت بیان کرد: بخش خصوصی با تجزیه وتحلیل مسایل اقتصادی به این نتیجه رسیده که هم اکنون شرایط مناسبی برای سرمایه گذاری در زمینه تولید مسکن نیست.
وی با بیان اینکه تقویت قدرت خرید مردم می تواند در افزایش معاملات موثر واقع شود، تاکید کرد: برای رونق کسب وکار در حوزه ساخت وساز باید شرایط پرداخت تسهیلات برای تولید کنندگان مسکن تسهیل و برای افزایش ساخت و ساز مکانیزم های تشویقی در نظر گرفته شود.
دبیرکانون انبوه سازان مسکن ایران اظهارکرد: هرچند که شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات برای خرید مسکن موافقت کرد، اما به علت رشد قیمت ها هنوز این تسهیلات برای تقویت قدرت خرید مردم کافی نیست.
در راستای رونق بخش مسکن، شورای پول و اعتبار در جلسه ۱۴ اسفند سال ۹۷ سقف تسهیلات ساخت مسکن با قابلیت تبدیل به فروش اقساطی در بانک‌های تجاری و بانک مسکن را افزایش داد.
بر این اساس، قابلیت انتقال سهم ‌الشرکه بانک در تسهیلات اعطایی ساخت مسکن به خریداران این واحدها در تمامی بانک‌های تجاری (دولتی و خصوصی) و بانک مسکن به ازای هر واحد مسکونی در چارچوب رعایت تعادل منابع و مصارف بانک‌ها در شهر تهران به شکل انفرادی، تا یک هزار میلیون ریال و برای زوجین معادل یک هزار و ۶۰۰ میلیون ریال (هریک از زوجین ۸۰۰ میلیون ریال) افزایش یافت.
همچنین این رقم برای شهرهای بزرگ بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت به شکل انفرادی معادل ۸۰۰ میلیون ریال و برای زوجین معادل یک هزار و ۲۰۰ میلیون ریال (هریک از زوجین حداکثر ۶۰۰ میلیون ریال) به تصویب رسید.
شورای پول و اعتبار این تسهیلات را برای سایر مناطق شهری به شکل انفرادی معادل ۶۰۰ میلیون ریال و برای زوجین معادل هزار میلیون ریال (هریک از زوجین حداکثر ۵۰۰ میلیون ریال) تعیین کرد.
همچنین در راستای حمایت و تشویق ساخت واحدهای کوچک و متوسط مقیاس، سقف تسهیلات جدید تنها ناظر بر تامین مالی ساخت واحدهای مسکونی با حداکثر زیربنای مفید ۱۰۰ متر مربع است. ضمن آنکه امکان تقسیط بلند مدت این تسهیلات برای خریداران واحدهای ساخته شده تا ۱۵ سال توسط بانک‌ها امکانپذیر شد.

اصلاح قانون پیش فروش مسکن ضروری است
دبیرکانون انبوه سازان مسکن ایران خواستار اصلاح قانون پیش فروش ساختمان شد و گفت: قانون پیش فروش ساختمان به عنوان یکی از قوانین مانع ساز، منابع مالی تولید کنندگان را کاهش داده است.
پورحاجت افزود: پیشتر، سازندگان می توانستند با آغاز پروژه های ساخت و ساز برای تقویت بنیه مالی خود تعدادی از واحدهای خود را پیش فروش کنند اما با تصویب این قانون در سال ۸۹ و اجرایی شدن آن در سال ۹۳ سازندگان و فروشندگان موظف شدند برای پیش‌فروش ساختمان از شهرداری پروانه ساختمانی بگیرند تا مجوز پیش فروش داشته باشند.
به گفته وی، وقتی شهرداری پروانه ساختمانی صادر می‌کند باید شناسنامه فنی ساختمان شامل مشخصات کامل ساختمان از جمله نام مالک، ناظر، مجری، تعداد طبقات و واحدها با متراژ آن، موقعیت ملک، کاربری زمین و نوع مصالح ساختمانی باید به صورت دقیق قید شود در حالی که تاکنون صدور شناسنامه فنی ساختمان در کشور همگانی نشده است و تا این شرایط فراهم نشود تولید کننده، اجازه پیش فروش مسکن به خریداران در دفترخانه های رسمی را ندارد.
به گزارش ایرنا، در ماده ۴ قانون پیش فروش، بحث وجود بیمه ‌نامه برای تنظیم سند مطرح، الزامی است در حالی که توضیح بیشتری درمورد نوع بیمه (تضمینی، عمر و ساختمان و…)، رویکرد آن ارایه نشده و همین امر مجریان قانون را با مشکل مواجه کرده است.
برخی از کارشناسان حوزه مسکن معتقدند باتوجه به مشکلات موجود در راه اجرای قانون پیش فروش ساختمان به نظر نمی‌رسد که این قانون بدون اصلاحیه، اجرایی شود زیرا فعالیت بخش خصوصی و به ویژه اتحادیه مشاوران املاک با اجرای این قانون تحت‌الشعاع قرار می‌گیرد.
براساس قانون پیش فروش ساختمان، مالکان یا سازندگان پیش از اتمام ۳۰ درصد از فرآیند ساخت نمی‌توانند واحد مسکونی یا غیرمسکونی خود را پیش‌فروش کنند که این قانون اگر چه از متقاضی حمایت می‌کند، اما به نفع سازندگان نیست.
بر مبنای قانون پیش‌فروش ساختمان درصورت ایجاد اختلاف میان فروشنده و خریدار، داور می‌تواند حل اختلاف را برعهده گیرد که این بند بر خلاف اصل ۳۴ قانون مبتنی بر نقش دادگاه برای انجام داوری و قضاوت است. همچنین در این قانون به قابلیت فسخ قرارداد در قانون پیش‌فروش ساختمان کمتر توجه شده است.